Ontruimingsbescherming van een 230a-huurder: hoe zit het ook alweer?

Praktijkvoorbeeld

Stel een huurovereenkomst van 230a bedrijfsruimte loopt tot en met 31 januari en de verhuurder wil graag van de huurder af. In de huurovereenkomst is geen opzegtermijn (en/of opzeggrond) overeengekomen, zodat de overeenkomst in principe van rechtswege – dus automatisch – eindigt per 1 februari. Toch moet de verhuurder in actie komen. De verhuurder dient namelijk de huurder schriftelijk de ontruiming aan te zeggen. Die datum kan niet eerder liggen dan de einddatum (in dit geval 31 januari). Vervolgens geniet de huurder twee maanden bescherming met de mogelijkheid die termijn te verlengen. Daarvoor moet de huurder een verzoek tot verlenging indienen bij de kantonrechter. Een verzoek tot verlenging schorst de ontruimingsverplichting van de huurder. Met andere woorden, de huurder kan op deze manier zijn verhuizing hoe dan ook rekken… (ook al wordt de verlenging uiteindelijk niet toegewezen door de kantonrechter). Gedurende deze procedure kan de verhuurder het gehuurde niet in gebruik geven aan een ander en/of zelf in gebruik nemen. Let wel, er is geen sprake van een verlenging van het huurcontract, dat contract is per 1 februari beëindigd. Het gaat enkel over het opschuiven van de ontruimingsdatum.

Mochten partijen wel een opzegtermijn overeengekomen zijn in het huurcontract, dan vinden opzegging en aanzegging tot ontruiming door de verhuurder meestal gelijktijdig plaats (dus in een en dezelfde brief, waarin zowel de huur wordt opgezegd tegen 1 februari, als de ontruiming wordt aangezegd tegen diezelfde datum), maar dat hoeft niet. Zorg ervoor dat de aanzegging tot ontruiming de huurder wel bereikt voor de einddatum (in dit geval voor 1 februari).

Gevolgen wederverhuur

Het komt geregeld voor dat een verhuurder al een nieuwe huurder heeft gecontracteerd en dat die onaangenaam verrast wordt door de mededeling dat het gehuurde toch nog niet beschikbaar is. Het standaard ROZ model (2015) voor 230a bedrijfsruimte komt de verhuurder in artikel 26 van de algemene bepalingen (AB) weliswaar tegemoet, maar een lekker begin van een nieuwe huurrelatie is het natuurlijk niet.

Artikel 26.1 AB bepaalt namelijk dat alle verplichtingen opschuiven (en de nieuwe huurder nog geen huurprijs en servicekosten verschuldigd is). Een verhuurder is op grond van artikel 26.2 AB niet aansprakelijk voor eventuele schade, tenzij sprake is van een toerekenbare tekortkoming. Onder dat laatste wordt in ieder geval verstaan de situatie waarin verhuurder zich niet inspant om het gehuurde alsnog zo spoedig mogelijk ter beschikking te kunnen stellen aan de (nieuwe) huurder. Ontbinding van de huurovereenkomst door de (nieuwe) huurder is in beginsel uitgesloten, tenzij de uitzondering van artikel 26.3 zich voordoet.

Verlenging

Een verzoek tot verlenging wordt alleen toegewezen als de belangen van de huurder (en van de onderverhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd!) door de ontruiming zwaarder worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder. Er vindt dus een belangenafweging plaats. De wet kent overigens ook verplichte afwijzingsgronden. Te denken valt aan: ernstige overlast, onbehoorlijk gebruik of wanbetaling door de huurder.

Niet iedere huurder geniet dus ontruimingsbescherming. Een huurder die zelf opzegt hoeft evenmin beschermd te worden. Dat geldt ook voor een huurder die expliciet instemt met de huurbeëindiging. In het verlengde bepaalt de wet dat ook een huurder die veroordeeld is tot ontruiming van het gehuurde wegens niet nakoming, direct een ontruimingsverplichting heeft. Dat is wat mij betreft ook logisch.

Het is van belang om te beseffen dat een verhuurder (in alle andere gevallen) een huurder dus niet kan dwingen het gehuurde eerder te verlaten dan twee maanden na het tijdstip waartegen de schriftelijke ontruiming is aangezegd. De huurder moet uiteraard wel een vergoeding voor het gebruik betalen, die in de praktijk meestal gelijk is aan de laatst geldende huurprijs. Als partijen het over de hoogte van de vergoeding niet eens worden, dan kan de rechter die vergoeding in de verzoekschriftprocedure op verzoek van (een van) partijen vaststellen op een redelijk bedrag (gelet op het huurpeil ter plaatse).

De rechter kan de verlenging uitspreken voor een termijn van maximaal 1 jaar (vanaf het tijdstip waarop de huurovereenkomst is geëindigd, in dit geval vanaf 1 februari dus). Huurder kan een tweede of derde verlengingsverzoek indienen (met telkens maximaal 1 jaar), mits huurder dat verzoek maar tijdig doet. Tijdig betekent uiterlijk 1 maand voor het verstrijken van de lopende termijn. Goed agendabeheer is dus essentieel voor de huurder! Tweede en derde verlengingsverzoeken komen in (mijn) praktijk niet zo vaak voor. De rechter die het verlengingsverzoek afwijst, stelt tevens het tijdstip van ontruiming vast. Tegen een beschikking staat geen hoger beroep of cassatie open.

Semi-dwingend recht

Partijen kunnen niet ten nadele van de huurder afwijken van het bepaalde in artikel 7:230a BW. Op dit punt is dus sprake van semi-dwingend recht. Indien een huurder van mening is dat sprake is van 290 bedrijfsruimte in plaats van 230a bedrijfsruimte, dan zal de huurder in zijn (voorwaardelijke) verzoek tot verlenging zich primair op het standpunt stellen dat hij niet ontvankelijk moet worden verklaard (en dat verhuurder een andere beëindigingsprocedure had moeten doorlopen, voor zover opzegging op dat moment op grond van de wettelijke termijnen die gelden voor 290 bedrijfsruimte al mogelijk zou zijn). De vraag of wel of geen sprake is van 290 bedrijfsruimte wordt dus geregeld bevochten in verzoekschriftprocedures over ontruimingsbescherming.

Conclusie

De ontruimingsbescherming houdt in dat een huurder, na het einde van de huurovereenkomst, de rechter kan verzoeken de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden, te verlengen. Zorg als verhuurder dus dat een huurder tijdig wordt aangeschreven over beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.