Hoofdpunten Omgevingswet voor de makelaardij

Het Digitaal Stelsel Omgevingswet

Het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO) is het fundament onder de Omgevingswet. Zonder een goedwerkend DSO kan de Omgevingswet niet functioneren. Het digitale stelsel wordt landelijk gebouwd. Op het moment dat de Omgevingswet in werking treedt moet elke gemeente zijn aangesloten op het DSO. Eén digitaal loket voor het aanvragen van vergunningen, raadplegen van de geldende regels per locatie, en op termijn informatie over de kwaliteit van de fysieke leefomgeving. Het DSO is het nieuwe Omgevingsloket. Alle plannen van zowel het Rijk, provincie, waterschap of gemeentes zijn te raadplegen via dit digitale stelsel. Het vervangt o.a. www.ruimtelijkeplannen.nl.

Omgevingswet en algemene maatregelen van bestuur (AMvB’s)

De Omgevingswet voegt 26 losse wetten samen tot 1 wet. Bij de wet horen vier Algemene Maatregelen van Bestuur (AMvB). Een Algemene Maatregel van Bestuur is een besluit van de regering waarin regels uit een wet verder worden uitgewerkt. Voordeel is dat niet alle details precies in de wet zelf geregeld hoeven te worden. Bovendien kan een AMvB veel makkelijker (en dus sneller) worden gewijzigd dan een wet. Een AMvB is een Koninklijk Besluit (KB) van de regering en kan, anders dan een wet, in principe zonder medewerking van de Staten-Generaal worden vastgesteld.

In deze vier AMvB’s wordt de Omgevingswet uitgewerkt:

1. Het Omgevingsbesluit.
2. Het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl)
3. Het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl)
4. Het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal)

Het omgevingsbesluit

Het Omgevingsbesluit regelt onder meer welke procedures er gelden. Welke procedures er bijvoorbeeld gelden voor het vaststellen van een omgevingsplan (gemeentelijk) of omgevingsverordening (provinciaal). Ook bepaalt het Omgevingsbesluit welk bestuursorgaan het bevoegd gezag is om een omgevingsvergunning te verlenen. Daarnaast is terug te vinden wie het bevoegd gezag is om handhavend op te treden. Zo staan bijvoorbeeld in het Omgevingsbesluit regels over de bestuurlijke handhavingstaken en regels over het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO).

Het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl)

Het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) beschrijft hoe overheden regels moeten opstellen. En welke regels dat zijn. De regels gaan over omgevingswaarden, instructieregels, beoordelingsregels en monitoring. De regels uit het BKL zijn algemene regels waaraan burgers, bedrijven en overheden zich moeten houden als ze bepaalde activiteiten uitvoeren in de fysieke leefomgeving. Het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) bepaalt voor welke van deze activiteiten een omgevingsvergunning nodig is.

Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl)

Met de invoering van de Omgevingswet vervalt het huidige Bouwbesluit 2012. De technische bouwvoorschriften van het huidige Bouwbesluit worden opgenomen in het Besluit bouwwerken leefomgeving, kortweg het Bbl. In het Bbl staan regels over veiligheid, gezondheid, duurzaamheid, bouwen (nieuwbouw), verbouwen (bestaande bouw) en gebruiken van bouwwerken. Het Bbl bepaalt ook wanneer er een meldingsplicht of een vergunningplicht geldt. Ook gaat het Bbl over het vergunningvrij bouwen en zijn in het Bbl bepalingen opgenomen die zien op het energielabel (hoofdstuk 6) voor woningen en utiliteitsbouw.

Besluit activiteiten leefomgeving (Bal)

In het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) stelt het Rijk algemene regels voor activiteiten in de fysieke leefomgeving. In het Bal staat ook of voor die activiteiten een melding of omgevingsvergunning nodig is. Het Bal geldt voor alle partijen die actief zijn in de fysieke leefomgeving – burgers, bedrijven en overheid.

Vergunningstelsel verandert voor bouwen onder de Omgevingswet

Het vergunningstelsel voor het bouwen wordt gewijzigd in de Omgevingswet. Er wordt een knip gemaakt in het ‘ruimtelijk deel’ en het ‘technisch deel’. Er zijn dus twee vergunningen, een voor de technische bouwactiviteit (technische bouwvergunning) en een voor de omgevingsplanactiviteit (ruimtelijke bouwvergunning). De technische toets gebeurt door een kwaliteitsborger en de ruimtelijke toets wordt uitgevoerd door de gemeente.

De technische bouwactiviteit (technische bouwvergunning)

De technische bouwactiviteit dient (slechts) te wordt getoetst aan het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Op grond van het Bbl kan er bij een technische bouwactiviteit sprake zijn van een vergunningsvrije, vergunningsplichtige en meldingsplichtige bouwactiviteit. Voor de bouwactiviteit wordt onder de Omgevingswet uitsluitend gekeken naar de bouwtechnische risico’s van de bouwactiviteit, en niet meer naar de plaats van de bouwactiviteit. Voldoet het initiatief aan de voorschriften uit het Bbl om zonder vergunning voor de activiteit bouwen te mogen worden gerealiseerd, dan maakt het voor die bouwtechnische kant van de knip niet uit of er aan de voor- of achterkant van een gebouw, in een weiland of zelfs in de openbare ruimte wordt gebouwd. Of het initiatief wel of niet op die plek mag worden gebouwd, wordt bepaald aan de andere kant van de knip, namelijk op basis van de omgevingsplanactiviteit.

De omgevingsplanactiviteit (ruimtelijke bouwvergunning)

De omgevingsplanactiviteit wordt getoetst aan het omgevingsplan, waarin regels zijn opgenomen voor de fysieke leefomgeving. Het omgevingsplan bepaalt of er een vergunning nodig is. Dat kan dus per gemeente verschillen omdat elke gemeente zijn eigen omgevingsplan opstelt. Zie ook deze link.

Bij de omgevingsplanactiviteit wordt nog onderscheid gemaakt tussen een binnenplanse en een buitenplanse omgevingsplanactiviteit.

Het omgevingsplan

Het omgevingsplan vervangt het geldende bestemmingsplan. Nu hebben gemeenten meerdere bestemmingsplannen voor hun grondgebied. Onder de Omgevingswet moet iedere gemeente één omgevingsplan voor haar hele grondgebied vaststellen. Gemeenten krijgen ruimte om omgevingsplannen ‘globaler en flexibeler’ in te richten dan bestemmingsplannen.

De gemeente stelt een omgevingsplan op. Op hoofdlijnen verloopt de procedure tot vaststelling van het omgevingsplan hetzelfde als het bestemmingsplan. In het omgevingsplan worden regels gesteld voor de fysiek leefomgeving. Vroeger stonden deze regels vermeld in het bestemmingsplan, de monumentenverordening, de kapverordening, de welstandnota en nog tal van ander verordeningen. Nu staan al deze regels vermeld in het Omgevingsplan. Alle regels die zien op de fysieke leefomgeving zijn opgenomen in het omgevingsplan. In plaats van het raadplegen van het bestemmingsplan moet een makelaar dus het (tijdelijke) omgevingsplan raadplegen. Let op! In het bestemmingsplan spreekt men van een ‘bestemming’. Bijvoorbeeld de bestemming ‘wonen’. In het omgevingsplan wordt dit anders. Men spreekt straks van ‘het toebedelen van een functies aan locaties’.

Huidig bestemmingsplan wordt tijdelijk omgevingsplan

Als de Omgevingswet in werking treedt, heeft elke gemeente al een omgevingsplan. Feitelijk gaat het om de bestaande bestemmingsplannen die dan één omgevingsplan vormen. Dat noemen we het ‘omgevingsplan van rechtswege’ of het ‘tijdelijke omgevingsplan’. Op basis van het tijdelijke omgevingsplan worden dan omgevingsvergunningen verleend. Gemeenten krijgen tot 1 januari 2032 de tijd om het tijdelijke deel van het omgevingsplan en andere regels over de fysieke leefomgeving om te zetten naar een nieuw omgevingsplan.

Bruidsschat

Onder de Omgevingswet verhuist een aantal regels van het Rijk naar gemeenten en waterschappen. Dit heet ook wel de ‘bruidsschat’. Deze regels gaan automatisch op in het tijdelijke deel van het omgevingsplan. De regels voor de waterschappen komen terecht in de waterschapsverordening.

De regels hebben betrekking op onder andere horeca, detailhandel, bouwen en bijvoorbeeld emissies van geluid, geur en trillingen. Het is dan aan de gemeenteraden om een afweging te maken of en hoe ze de regels uit de bruidschat opnemen in het definitieve deel van het omgevingsplan.

Omgevingsvisie en programma

Gemeenten, provincies en het Rijk nemen de hoofdzaken van het te voeren integrale beleid voor de fysieke leefomgeving op in hun omgevingsvisie. De omgevingsvisies bevatten dus het strategische, integrale langetermijnbeleid voor de fysieke leefomgeving op lange termijn. De omgevingsvisies wordt vastgesteld door de Gemeenteraad, Provinciale Staten en de minister van BZK.

De verdere beleidsuitwerking en de uitwerking van de concrete maatregelen om doelstellingen voor de fysieke leefomgeving te bereiken, nemen gemeenten, provincies, waterschappen en het Rijk op in programma’s. Het beleid in het programma is in lijn met het beleid in de omgevingsvisie. De programma’s wordt vastgesteld door

het college van burgemeester en wethouders, algemeen bestuur waterschap, Gedeputeerde Staten en de minister die het aangaat.

Tot slot

Enkele weetjes met betrekking tot de nieuwe Omgevingswet:

• Onder de omgevingswet moeten overheden omwonenden en bedrijven betrekken bij plannen (participatie). Bijvoorbeeld bij een omgevingsvisie of een waterschapsverordening. In de Omgevingswet staan regels voor overheden over deze participatie. Zo moet in de definitieve plannen staan wie de overheid bij de plannen heeft betrokken en welke uitkomsten er zijn. En hoe zij het participatiebeleid heeft ingevuld.
• Er is geen van rechtswege verleende vergunning meer (geen lex silencio positivo) onder de Omgevingswet;
• bestemmingsplan wordt als onderdeel opgenomen in omgevingsplan;
• Bij bouwen mogelijk twee vergunningen: ‘technische bouwactiviteit’ (technische bouwvergunning) en de ‘omgevingsplanactiviteit’ (ruimtelijk bouwvergunning);
• Bouwbesluit vervalt en wordt opgenomen in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl);
• Is iets bouwvergunningvrij? Controleer Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl);
• De term planschade verdwijnt. Planschade wordt onder de Omgevingswet aangeduid als ‘nadeelcompensatie’.
• Sneller een beslissing op een plan. Binnen 8 weken na aanvraag volgt een toekenning of afwijzing (in plaats van 26 weken).