Huurder vs verhuurder; wie betaalt wat?

Onderhoudsverdeling conform ROZ-model

In Nederland wordt bij het opstellen van een huurovereenkomst in de meeste gevallen het ROZ – model gebruikt. De algemene bepalingen van het ROZ – model zijn bedoeld om op terug te vallen als er geen afspraken zijn gemaakt over de onderhoudsverdeling bij de huur en verhuur van bedrijfsruimte.

In artikel 11 van de algemene bepalingen van de huurovereenkomst voor bedrijfspanden 7:230a BW worden de volgende termen gebruikt:

• Onderhoud: het ervoor zorgdragen dat een zaak in een goede toestand blijft, althans in de staat blijft zoals die bij ingangsdatum van de huurovereenkomst bestond, behoudens normale gebruiksslijtage;
• Herstel: het terugbrengen dan wel vervangen van een zaak in een staat die het mogelijk maakt dat deze zaak weer kan worden gebruikt zoals bij ingangsdatum van de huurovereenkomst;
• Vernieuwing: het vervangen van een zaak als gevolg van het bereiken van het einde van de technische levensduur van die zaak.

Onderhoudsverdeling verhuurder

Voor rekening van verhuurder zijn de kosten van:

1. onderhoud, herstel en vernieuwing van constructieve onderdelen van het gehuurde, zoals funderingen, kolommen, balken, bouwvloeren, daken, platten, bouwmuren, buitengevels;
2. onderhoud, herstel en vernieuwing van tot het gehuurde behorende trappen, traptreden, rioleringen, goten, buitenkozijnen;
3. vervanging van onderdelen en vernieuwing van tot het gehuurde behorende installaties;
4. buitenschilderwerk.

De onder 1 t/m 4 genoemde werkzaamheden zijn voor rekening van verhuurder, tenzij het werkzaamheden betreft die moeten worden beschouwd als kleine herstellingen waaronder begrepen gering en dagelijks onderhoud in de zin van de wet dan wel werkzaamheden aan zaken die niet door of vanwege verhuurder in, op of aan het gehuurde zijn aangebracht.

Onderhoudsverdeling huurder

Voor rekening van huurder zijn de kosten van:

1. het uitwendig onderhoud indien en voor zover het werkzaamheden betreft die moeten worden beschouwd als kleine herstellingen waaronder begrepen gering en dagelijks onderhoud;
2. onderhoud, herstel en vernieuwing van schakelaars, lampen, verlichting (inclusief armaturen), accu’s, binnenschilderwerk, stopcontacten, hang- en sluitwerk, beglazing en glasdeuren, spiegel-, venster- en andere ruiten;
3. onderhoud en herstel van rolluiken, jaloezieën, markiezen en andere zonwering;
4. onderhoud en herstel van het systeemplafond inclusief armaturen, belinstallaties, gootstenen, pantryinrichting, sanitair;
5. onderhoud en herstel van leidingen en kranen van gas, water en elektriciteit, brand-, braak- en diefstalpreventieve voorzieningen met al wat daartoe behoort;
6. onderhoud en herstel van erfafscheidingen, tuin en erf waaronder de bestrating;
7. het periodiek en correctief onderhoud, alsmede de periodieke keuringen en het afstandsbeheer van de tot het gehuurde behorende technische installaties, waaronder mede begrepen vernieuwing van kleine onderdelen. Deze werkzaamheden mogen slechts worden verricht door bedrijven die door Verhuurder zijn goedgekeurd;
8. al dan niet van overheidswege voorgeschreven en andere redelijkerwijs noodzakelijk geachte (zowel periodieke als incidentele) keuringen en inspecties op het gebied van deugdelijkheid en veiligheid of ter controle van de goede werking van tot het gehuurde of zijn onroerende aanhorigheden behorende (al dan niet technische) installaties; bedoelde keuringen en inspecties worden in opdracht van verhuurder verricht;
9. onderhoud, herstel en vernieuwing van stoffering en vloerbedekking als mede zaken die door of vanwege huurder al dan niet uit hoofde van een aan huurder door verhuurder ter beschikking gestelde stelpost, zijn of worden aangebracht;
10. de zorg voor het schoonmaken en schoonhouden van het gehuurde, zowel in- als uitwendig, waaronder mede wordt verstaan het schoonhouden van ramen, van rolluiken, jaloezieën, markiezen en andere zonwering, kozijnen en gevels van het gehuurde, alsook het verwijderen van graffiti aangebracht op het gehuurde;
11. de zorg voor het legen van vetvangputten, het schoonmaken en ontstoppen van putten, goten en alle afvoeren/ rioleringen tot aan de gemeentelijke hoofdriolering van het gehuurde, het vegen van schoorstenen en het reinigen van ventilatiekanalen.

In de algemene bepalingen van de ROZ-huurovereenkomst is een duidelijke onderverdeling gemaakt in de werkzaamheden van zowel huurder als verhuurder. In overeenstemming tussen beide partijen kan hier vrij eenvoudig van worden afgeweken, indien dit in de huurovereenkomst op een juiste manier wordt vastgelegd. Naast de voorgenoemde algemene bepalingen wordt de staat van onderhoud opgenomen (en ondertekend door beide partijen) in het proces verbaal van oplevering. Huurder gaat in dit opleveringsrapport akkoord met de staat waarin het pand zich bevindt, alsmede de oplevering van het pand in deze staat aan het eind van de huurperiode.

Onderhoud melden

Wanneer je als huurder constateert dat er een gebrek is in het kantoor, meld dit dan bij de verhuurder. Die krijgt zo de mogelijkheid om het gebrek te verhelpen. Is er sprake van spoed, dan kan de huurder zelf direct ingrijpen. Geeft de verhuurder niet thuis op een herstelverzoek, dan kan de huurder actie ondernemen en de kosten verhalen op de verhuurder. Dit kan in het uiterste geval ook door minder huur te gaan betalen, hoewel je als ondernemer dan wel moet zorgen dat dit juridisch goed is dichtgetimmerd. Als de huurder zelf overlast veroorzaakt waardoor er gebreken ontstaan of de gebreken minder ernstig blijken dan de huurder heeft beweerd, dan hoeft de verhuurder de kosten niet te betalen.