Kun je de huurprijs met terugwerkende kracht indexeren?

Hoe wordt de verhoging berekend?

Doorgaans wordt in de meeste huurovereenkomsten een standaard methode gehanteerd voor de verhoging van de huur, namelijk aan de hand van de verandering van de consumentenprijsindex (CPI). De huurverhoging gaat uit van  de indexcijfers van 4 en 16 kalendermaanden voor de ingang van de huurverhoging. Wanneer de ingangsdatum van de huurverhoging 1 januari 2024 is dan kijkt u naar de maand september 2022 en september 2021.

Formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op de wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de kalendermaand die ligt zestien kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast.

Noot: Een eenvoudige berekening kunt u vinden via het CBS, u kunt uiteraard ook contact opnemen met een makelaar over deze huurverhoging.

Wat als je de indexering vergeet te doen?

In 2017 heeft het gerechtshof Amsterdam hierover geoordeeld. Op grond van die uitspraak is niet vereist dat de verhuurder mededeling doet van de automatische indexering van de huur. Een huurder is de geïndexeerde huur kortom met terugwerkende kracht verschuldigd als de verhuurder die huur opeist.

Rechtsverwerking

Wel kan het zijn dat de verhuurder zijn rechten heeft verwerkt om de huurprijs met terugwerkende kracht te indexeren. In dat geval is sprake van rechtsverwerking. Voor rechtsverwerking is volgens het hof vereist dat de verhuurder zich op een wijze heeft gedragen die onverenigbaar is met het vervolgens achteraf aanspraak maken op indexering. Het maandenlang facturen van de onaangepaste huurprijs is daarvoor onvoldoende, zo oordeelde het hof. Dat wijst er volgens het hof alleen maar op dat de verhuurder de indexering over het hoofd zag. Ook het feit dat de verhuurder de eerste twee jaar wel heeft geïndexeerd en daarna niet meer, is onvoldoende om van rechtsverwerking te spreken.

Eigen verantwoordelijkheid huurder

Vervolgens wijst het hof erop dat de huurder een eigen verantwoordelijkheid heeft om in de gaten te houden wat de hoogte van de door hem verschuldigde huurprijs is. De gestelde professionele hoedanigheid van verhuurder deed daaraan in dit geval niets af.

Verjaring

De huurder was kortom met terugwerkende kracht de geïndexeerde huur verschuldigd. Dit had betrekking op een periode van meer dan tien jaar: van 2002 tot 2013. Omdat de verhuurder voor het eerst in november 2013 aanspraak maakte op betaling van de achterstallige huur, oordeelde het hof dat de vorderingen van vóór november 2008 waren verjaard. Die verjaring stond overigens niet in de weg aan het doorindexeren vanaf 1999 (toen de laatste indexering plaatsvond).

In het kort:

Het is mogelijk om met terugwerkende kracht de achterstallige huurindexering terug te vorderen. Dit is echter mogelijk voor maximaal vijf jaar op het moment dat de terugvordering wordt ingeroepen.

Voorbeeld: Een huurovereenkomst is ingegaan per 1 januari 2014, waarbij de eerste indexering plaatsvond op 1 januari 2015. De verhuurder heeft in 2015 en 2016 de indexering doorgerekend, maar vanaf 2017 niet meer. Indien de verhuurder op 1 januari 2023 voor het eerst aanspraak maakte op de terugvordering van deze achterstallige indexering, kan de verhuurder enkel aanspraak maken op de misgelopen huurverhoging van 2018 tot 2023 en zodoende wordt de indexering van 2017 misgelopen.

Vragen over huurverhoging en indexering? Neem gerust contact op en wij helpen u graag verder.