Samenloop overdrachtsbelasting en omzetbelasting

Bij de aankoop van een nieuwbouwpand is omzetbelasting verschuldigd. Omdat er reeds omzetbelasting verschuldigd is, wordt de verkrijging vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Deze vrijstelling geldt echter niet in de situatie dat het pand als bedrijfsmiddel is gebruikt én de verkrijger de omzetbelasting geheel of gedeeltelijk in aftrek kan brengen. In dat geval is er geen sprake van dubbele heffing van omzetbelasting en overdrachtsbelasting, zodat er gewoon overdrachtsbelasting moet worden voldaan.

Wanneer verplicht BTW belast leveren?

In de volgende gevallen dient er verplicht belast met BTW te worden geleverd:

• Er wordt een gebouw geleverd uiterlijk 2 jaar na de eerste ingebruikname;
• Er wordt een bouwterrein geleverd;
• Er wordt een nieuw gebouw voor de BTW geleverd.

Wanneer er verplicht met BTW wordt geleverd dan geldt er een vrijstelling voor overdrachtsbelasting.

Wanneer kiezen voor levering met BTW?

Verkoopt u een onroerende zaak aan een ondernemer en is die levering niet verplicht met btw belast? Dan kunt u misschien samen met de koper kiezen voor belaste levering. U berekent dan btw over de verkoopprijs. Dit kan voordelen hebben voor de btw die u bij de aankoop van het gebouw voor de btw wel of niet hebt afgetrokken als voorbelasting.

Waarom kiezen voor belaste levering?

De voordelen van belaste levering:

• Btw over de aankoop die u hebt afgetrokken als voorbelasting, hoeft u bij verkoop niet terug te betalen.
• Btw over de aankoop die u niet hebt afgetrokken, mag u bij verkoop binnen de herzieningstermijn alsnog gedeeltelijk aftrekken als voorbelasting.
• Btw over verkoopkosten voor de onroerende zaak mag u aftrekken als voorbelasting.

Op grond van de samenloopvrijstelling geldt een vrijstelling van overdrachtsbelasting voor een verkrijging die belast is met omzetbelasting. Deze vrijstelling is niet van toepassing als de onroerende zaak als bedrijfsmiddel is gebruikt en de verkrijger de omzetbelasting geheel of gedeeltelijk in aftrek kan brengen.

Wanneer er wordt gekozen voor een met BTW belaste levering, dient er zowel BTW als overdrachtsbelasting te worden afgedragen.

Wanneer is naast BTW toch ook overdrachtsbelasting verschuldigd?

Behalve btw is ook overdrachtsbelasting verschuldigd in de volgende situaties:

1. In geval de economische en de juridische overdracht niet op dezelfde onroerende zaak betrekking hebben. Dit doet zich voor indien na de economische eigendomsoverdracht een vervaardigingshandeling is verricht; alsdan hebben de economische en juridische eigendomsoverdracht geen betrekking op dezelfde zaak.

2. Indien de antimisbruikbepaling van artikel 15, lid 4 Wet BRV van toepassing is. De vrijstelling is namelijk niet van toepassing indien:

• de onroerende zaak is verkregen krachtens een met omzetbelasting belaste levering of dienst in de zin van de omzetbelasting; én
• de vergoeding inclusief btw lager is dan de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaken; én
• de verkrijger de omzetbelasting niet voor 90% (soms 70%) of meer in aftrek kan brengen.

Deze voorwaarden zijn cumulatief. Levering van zakelijke rechten tegen een lagere prijs is een dienst (vergelijkbaar met verhuur). Door de lagere prijs treedt de antimisbruikbepaling in werking. Dit kan voorkomen worden door te opteren voor belaste verhuur. Optie belaste verhuur is alleen mogelijk indien de huurder/verkrijger de voorbelasting voor 90% of meer in aftrek kan brengen. Hierdoor is art. 15, lid 4, niet van toepassing.

3. Indien er sprake is van een levering binnen twee jaar na eerste ingebruikneming en de koper heeft slechts gedeeltelijk recht op vooraftrek. In dit geval is sprake van een levering die verplicht met omzetbelasting geschiedt. Aangezien de onroerende zaak als bedrijfsmiddel is gebruikt en de koper recht heeft op vooraftrek, zal er geen sprake zijn van een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting. Omdat de koper maar beperkt recht heeft op de vooraftrek van btw is er sprake van een dubbele heffing. Reeds 1% recht op vooraftrek is al voldoende om de vrijstelling voor de overdrachtsbelasting te laten vervallen. Stel een onderwijsinstelling koopt een pand dat zich nog binnen de eerste twee jaar na eerste ingebruikname bevindt. Bij de transactie wordt er van rechtswege omzetbelasting in rekening gebracht (zie tekst “Onroerende zaken in de omzetbelasting”). Stel dat de onderwijsinstelling recht op heeft 5% vooraftrek van deze omzetbelasting. In dat geval is de vrijstelling van de overdrachtsbelasting niet van toepassing. In totaal wordt er 6% overdrachtsbelasting betaald en kan 95% van de aankoop-btw niet worden teruggevraagd.
4. Indien sprake is van een met btw belaste levering krachtens een optieverzoek belaste levering. Als de levering belast is met btw uit hoofde van een gedaan verzoek daartoe, is zowel btw als overdrachtsbelasting verschuldigd. Dus samenloop. Een dergelijk verzoek kan immers slechts worden gedaan indien de verkrijger de onroerende zaak voor 90% (soms 70%) of meer voor belastbare prestaties gaat gebruiken; daardoor komt de btw(nagenoeg) geheel in aftrek, zodat een vrijstelling van overdrachtsbelasting niet aan de orde is.

Hoeveel overdrachtsbelasting ben ik verschuldigd?

Bij de aankoop van een bedrijfspand betaalt u 10,4% overdrachtsbelasting. Dit geldt voor de volgende onroerende zaken:

• Aanhorigheden die niet gelijk met een woning worden gekocht (bijvoorbeeld: een tuin, garage of schuur);
• Recreatiewoningen en 2e woningen (hieronder valt ook een chalet of stacaravan die u koopt op een vakantiepark en waarbij u de grond bijvoorbeeld huurt of pacht. Er is dan sprake van ‘economisch eigendom’);
• De woning van de ouders die de kinderen kopen en waarin de ouders blijven wonen;
• Bedrijfsgebouwen en bedrijfsruimten;
• Grond die bestemd is voor woningbouw;
• Percelen onbebouwde grond;
• Een gekochte steiger en het water bij een woonark;
• Hotels en pensions;
• Kerkgebouwen;
• Een onroerende zaak die bestemd is voor gebruik als verpleeginstelling, verzorginstelling of ziekenhuis;
• Internaten;
• De verkrijging van de economische eigendom.